La mitad de los españoles de entre 25 y 34 años vive todavía en casa de sus padres. La mitad. En el conjunto de la Unión Europea son tres de cada diez.
Y no, no es solo una cuestión cultural. Hace diez años, en España, eran cuatro de cada diez.
Algo ha cambiado en muy poco tiempo. Y lo que ha cambiado no son las ganas de irse. Es lo que cuesta hacerlo. Hoy un español se va de casa, de media, a los 30 años. Un sueco lo hace a los 23.
Mi tesis es sencilla. En 2008 España casi dejó de construir, y nunca ha vuelto al ritmo que necesita. Hoy se forman más del doble de hogares que casas se terminan. Y mientras eso no cambie, los tipos de interés podrán frenar el precio, pero no bajarlo.
Te lo voy a explicar en cuatro partes: cómo hemos llegado hasta aquí, el juego de las sillas, por qué no se construye y qué se puede hacer.
Cómo hemos llegado aquí
Para entenderlo hay que volver a finales de los noventa.
En 1998 se aprueba una nueva ley del suelo que facilita que casi cualquier terreno se pueda urbanizar. Al año siguiente llega el euro. Los tipos de interés caen como nunca y pedir una hipoteca se vuelve muy barato. Y, a la vez, llegan millones de personas a vivir y a trabajar en España.
Comprar casa se convierte en la inversión que nunca falla. Los bancos y las cajas prestan, los promotores construyen y los precios suben año tras año. Parece que esto no se va a acabar nunca.
Y eso que hubo avisos. En 2003, el Banco de España ya calculaba que la vivienda podía estar sobrevalorada hasta un 20 %. Nadie frenó.
En 2006 se terminaron en España casi 660.000 viviendas. En un solo año. Para que te hagas una idea, son unas siete veces las que se terminan hoy.
Y entonces llega 2008. Quiebra Lehman Brothers, el crédito desaparece de un día para otro y España descubre todo lo que había construido de más. En 2009 había unas 650.000 casas nuevas sin vender. Nueve años después, todavía quedaban casi 460.000.
Lo que viene después es una demolición del sector. A principios de 2008 trabajaban en la construcción casi 2,7 millones de personas. Seis años después, apenas 940.000. Se perdieron más de 1,7 millones de empleos. Casi dos de cada tres.
Caen las promotoras. Caen las cajas de ahorros. En 2012 España tiene que pedir ayuda a Europa para rescatar a su banca. Y ese mismo año nace la Sareb, el llamado banco malo, para quedarse con los pisos y los solares que nadie quería.
La construcción de viviendas se desploma. En 2016 se terminaron apenas 45.000. Un 93 % menos que en el pico.
Durante esos años sobraban casas, así que a nadie le preocupaba construir. Una generación entera empezó a vivir de alquiler.
El problema es que el sector nunca volvió del todo. Hoy la construcción da trabajo a 1,6 millones de personas. Todavía un millón menos que en 2008.
El juego de las sillas
Hasta aquí, la parte de las casas. Ahora mira el otro lado: cuánta gente necesita una.
Y para eso hay que entender una palabra: hogar. Un hogar no es una casa. Es la gente que vive junta bajo el mismo techo. Puede ser un joven que se independiza, una pareja que se va a vivir junta, una familia que llega de otro país o alguien que se separa y pasa a vivir solo. Cada hogar nuevo necesita una vivienda.
¿Y por qué se forman tantos? Por la inmigración, por los jóvenes que se van de casa y porque cada vez vivimos menos personas en cada vivienda.
Entre 2021 y 2025 se crearon en España 1,2 millones de hogares nuevos. En esos mismos cinco años se terminaron 468.000 viviendas.
Piensa en el juego de las sillas. Cada vez que suena la música entran 2,6 jugadores por cada silla nueva. Alguien se va a quedar de pie.
¿Cuántos? Unos 750.000 hogares sin una casa nueva detrás. Es el cálculo del Banco de España, y coincide con el mío, que he hecho provincia por provincia con los datos del INE y del Ministerio de Vivienda.
Y no falta igual en todas partes. Si lo pintas en el mapa, el problema se concentra en el Mediterráneo y alrededor de Madrid. En proporción a los hogares que ya hay, donde más casas faltan es en Tarragona, Castellón, Alicante, Almería, Murcia y Valencia. Y en Toledo y Guadalajara, donde acaba mucha gente que sale de Madrid buscando precios más bajos.
En número de casas, seis provincias concentran la mitad del problema. Solo Madrid, Barcelona y Valencia suman más de un tercio.
Ojo, eso no significa que haya 750.000 familias en la calle. Esos hogares ocupan pisos que antes estaban vacíos, eran segundas residencias o se alquilaban a turistas. O, directamente, no llegan a formarse: el joven se queda en casa de sus padres.
¿Y esto pasa en toda Europa? No de la misma manera. Según el Banco de España, a Italia le faltan unas 400.000 viviendas y Francia está en equilibrio. Alemania es la única gran economía del euro donde se han creado más viviendas que hogares. De las cuatro grandes, España es la que peor está.
Y cuando algo escasea y todo el mundo lo necesita, pasa lo de siempre: el precio sube. Hoy la vivienda sube un 12 % al año, según el INE.
Lo grave es que los sueldos no van al mismo ritmo. Entre 2015 y 2024, la vivienda subió un 60 %, y el sueldo medio de un joven de 25 a 34 años, un 42 %. Y eso antes de 2025, cuando la vivienda volvió a subir casi un 13 % más.
Por eso la prensa internacional lleva tiempo contando lo mismo: en España las casas cuestan más que nunca y los constructores no llegan.
Por qué no se construye
Entonces la pregunta es obvia. Si faltan casas y se venden caras, ¿por qué no se construye más? Hay tres frenos.
El primero es legal. Desde que se planifica un suelo hasta que se entregan las casas pueden pasar entre 10 y 12 años, según el servicio de estudios del BBVA. Y un plan urbanístico entero puede anularse en los tribunales por un defecto de forma. Es decir, por un fallo en el trámite, como un informe que faltaba, aunque el plan en sí fuera correcto. Años de trabajo, a la papelera.
El segundo es político. Las competencias están repartidas entre el Estado, las comunidades y los ayuntamientos. Y la vivienda social no ha sido la prioridad de nadie durante décadas. Solo alrededor del 1 % de las viviendas de España es alquiler social. En la media europea, el 8 %.
Y el tercero es económico. Después de 2008, la banca cortó el crédito al sector inmobiliario, y hoy sigue casi un 80 % por debajo de su máximo. Y a finales de 2023, los materiales de construcción costaban casi un 30 % más que en 2019.
Y faltan manos. Entre 2007 y 2022, la edad media de los trabajadores de la construcción pasó de 37 a 45 años. Muchos de los que se fueron del sector en la crisis no han vuelto.
La idea de fondo es muy sencilla. Si la oferta no puede crecer, cualquier aumento de la demanda se va casi entero al precio.
¿Cómo sé que el problema es de oferta y no otra cosa? Mira lo que pasó con los tipos de interés. Entre 2022 y 2023, el euríbor pasó de menos 0,5 % a más del 4 %. La hipoteca se encareció muchísimo.
Y aun así, el precio frenó, pero no bajó. Su subida anual nunca cayó del 3,5 %. Y en cuanto los tipos aflojaron, volvió a acelerar.
En 2008 sobraban casas y la banca cerró el grifo: el precio cayó más de un 30 %. Esta vez los tipos subieron como nunca y el precio solo frenó. Eso es lo que pasa cuando faltan casas.
Hay un segundo indicio, que he calculado yo provincia por provincia. En las diez provincias donde más casas faltan, el precio de tasación ha subido un 48 % desde 2021. En las diez donde menos faltan, un 28 %. No es una prueba definitiva, pero apunta en la misma dirección.
¿Y los pisos turísticos? En un año hay un 10 % menos, unos 40.000, y el alquiler sigue subiendo. Son poco más del 1 % de las viviendas. En la costa, en las islas y en algunos barrios del centro pesan mucho, eso es verdad. Pero no explican lo que pasa en todo el país.
¿Y las casas vacías? Hay unos 3,8 millones. Pero casi la mitad están en pueblos de menos de 10.000 habitantes. En las ciudades de más de 250.000 habitantes, que es donde está el trabajo, solo una de cada trece está vacía.
Qué se puede hacer
Ahora vamos al futuro. He hecho una cuenta muy sencilla: qué pasa si los próximos cinco años se parecen a los últimos cinco. Mismo ritmo de hogares nuevos y mismo ritmo de obra. En 2030 faltarían alrededor de 1,5 millones de viviendas. El doble que hoy. No es una predicción. Es lo que sale si no cambiamos nada.
Y eso tiene una traducción muy directa en tu bolsillo. Un piso de 70 m² al precio medio de España cuesta unos 165.000 €. La cuota de la hipoteca rondaría los 550 € al mes. Alquilarlo cuesta unos 1.060 €. Pagar la hipoteca sale mucho más barato que pagar el alquiler. Sobre el papel, comprar sería lo lógico.
El muro es la entrada. Con los impuestos, unos 49.000 €. Un joven con el sueldo medio que ahorre el 20 % de lo que gana tarda casi doce años en juntarla. Y mientras tanto paga un alquiler que no le deja ahorrar.
Es un círculo del que cuesta mucho salir. Y cuanto más tarda en salir, más sube el precio de la casa que quería comprar.
¿Hay salida? Sí, y no hace falta inventarla. Otros países ya lo han hecho.
Auckland, en Nueva Zelanda, permitió en 2016 construir más denso en tres cuartas partes de su suelo residencial. En seis años se autorizaron al menos 27.000 viviendas más. Y según los investigadores de su universidad, ocho años después los alquileres eran alrededor de un 23 % más bajos de lo que habrían sido sin la reforma.
Viena tiene uno de los parques de vivienda social más grandes de Europa. En Austria, Dinamarca y los Países Bajos pasa del 20 % de todas las viviendas. La media europea está en el 8 %. España, en torno al 1 %. Para ponernos a la altura de Europa harían falta, según el Banco de España, 1,5 millones de viviendas sociales.
¿Y los topes al alquiler? Con el tope catalán de 2020, las rentas bajaron entre un 4 y un 6 % frente a los municipios sin tope. Pero en San Francisco, en los edificios con control de alquiler, la oferta de pisos en alquiler cayó un 15 %. Un tope ayuda a quien ya tiene contrato. No crea una sola casa para el que viene detrás.
Y las ayudas a la compra, cuando no hay casas nuevas, suelen acabar en el precio. En Londres, la ayuda británica a la compra subió los precios y no trajo más casas nuevas.
Así que mi lectura es esta. El problema es de oferta, y la solución también. Pasa por tres cosas.
Primero, suelo y licencias con plazos cortos, y reglas que no se puedan tumbar por un defecto de forma.
Segundo, vivienda asequible en suelo público, construida y gestionada por empresas privadas. El suelo lo pone el Estado. El ladrillo y la gestión, quien mejor lo sepa hacer.
Y tercero, mucha más vivienda social en alquiler, como tienen los países que mejor han resuelto este problema.
Nada de esto es rápido. Una casa que se planifica hoy no se entrega hasta dentro de varios años. Pero Auckland lo notó en pocos años. Por eso cuanto antes se empiece, antes llegará la primera.
España no tiene un problema de precios. Tiene un problema de sillas.